Что нужно знать перед самостоятельной приемкой квартиры в новостройке

Что такое приемка квартиры, и как она проходит?

Приемка квартиры — это передача квартиры в новостройке от застройщика жильцу. Застройщик приглашает собственника на первичный осмотр его будущей квартиры. Задача дольщика — тщательно осмотреть жилье на предмет строительных дефектов и, если они будут выявлены, потребовать у застройщика их устранения. После этого можно подписывать акт приема-передачи.

Застройщик предупреждает собственника о передаче ключей заранее. Если по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, собственник так и не является на приемку, то строительная компания в праве составить односторонний акт  о передаче квартиры. Подробнее: ФЗ-214, статья 8, часть 6.

Что взять с собой?

Встречу представителям застройщика назначайте на светлое время суток — естественное освещение поможет выявить дефекты. Предупредите, что рассчитываете провести на объекте не меньше часа.

Возьмите с собой

• Документы (договор и паспорт).

• Бумагу и ручку.

• Большой бумажный скотч и смываемый маркер.

• Зарядку для телефона в качестве тестера электричества.

• Лампочку – для проверки работы патронов.

• Фонарик (либо телефон с такой функцией).

• Рулетку, уровень.

• Небольшую стремянку или табурет.

• Пакет для верхней одежды, чтобы она не запылилась

Сверка с договором

Перед приемкой квартиры перечитайте договор. Ваша задача на объекте — сверить реальную планировку квартиры с планом на бумаге. А также выяснить соответствует ли толщина стен и перегородок заявленным.

Не забудьте проверить направление открывания дверей. Сверьте установленную сантехнику и электрооборудование с договором долевого участия.

Начинаем осмотр с окон

• Створки должны легко открываться и закрываться, не задевать раму, не упираться в стену. Протестируйте фурнитуру во всех положениях: «открыто», «закрыто», «проветривание». Ни один механизм не должен заедать.

• Все уплотнительные резинки по периметру окон должны быть целыми.

• Проверьте удалена ли защитная пленка с ПВХ профилей. По ГОСТ 30971 срок ее удаления 10 суток с момента монтажа оконного блока. Если пленку не убрать вовремя, она начнет прикипать к пластиковому профилю под воздействием солнца.

• Снаружи к оконному блоку должен быть прикреплен внешний отлив для воды.

• Проведите визуальный осмотр монтажных швов. Они должны быть равномерно заполнены, монтажная пена защищена с обеих сторон герметиком.

Выдержка из ГОСТ 30971-2012

• Самые часто встречающиеся дефекты на окнах — царапины и окалины (следы от искр при сварке) на стеклопакетах и рамах. Здесь вам пригодится маркер: обводим им дефекты.

• Кроме царапин часто встречаются загрязнения внутри стеклопакета. Этот брак никак не устранить, такой стеклопакет — под замену.

• Осматриваем оконные ручки и подоконник на предмет сколов и царапин. При выявлении дефектов потребуется замена.

• Проверяем, отклоняются ли створки в какую-либо сторону в открытом положении.

• Оцениваем герметичность. Проверяем, не дует ли из окон. Зажимаем между рамой и створкой лист бумаги, закрываем окно и пробуем вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру окна. Если лист можно вытащить, то зимой в этом месте будет дуть. 

На очереди — электрика

• В квартире не должно быть открытых участков электропроводки. Обычно проводка скрывается под стяжкой, штукатуркой и в коробах.

• Проверьте работу автоматов (выключите/включите). Убедитесь, что в щитке есть отдельный автомат для плиты, розеток и освещения.

• Протестируйте каждую розетку. Предупреждаем сразу: без специальных приборов много проверить не получится. Зарядкой от телефона можно зафиксировать только факт работы каждой розетки. Телефон будет заряжаться при неисправной системе заземления и при ненормативном уровне напряжения.

Проверяем вентиляцию

Для проверки вентиляционной шахты организуйте приток воздуха в квартиру. Закройте входную дверь, откройте окна и поднесите лист бумаги. Если он прилипнет к решетке и будет удерживаться в этом положении, то система условно исправна.

Водоснабжение и канализация

• Осмотрите сантехнику и смесители. Нет ли на них пятен и сколов, герметичны ли все соединения?

• Откройте краны. Проверьте смесители и душ на предмет протечек. Имейте в виду, что иногда дефект обнаруживается не сразу, а через несколько минут.

• Загляните под ванну, убедитесь, что под ней нет воды и она заземлена — специальный провод должен быть прикреплен к корпусу.

• Обратите внимание, нанесена ли гидроизоляция в санузлах. Она спасет соседей, если у вас случится потоп.

Проверяем пол

Если в квартире предчистовая отделка

• Проверьте, чтобы на полу и стенах не было трещин.

• Убедитесь, что в стяжке предусмотрены деформационные швы в дверных проемах.

Если в квартире чистовая отделка

• Убедитесь, что в замках ламината нет зазоров. Когда в зазоры попадет вода, ламинат вздуется. И его придется менять за свой счет.

• Вдоль стен у ламината — проблемная зона. Хорошенько надавите или наступите на эти места, напольное покрытие не должно прогибаться.

• Постучите по керамической плитке. Звонкий звук говорит о пустотах и нехватке плиточного клея. Такую плитку стоит заменить.

Проверяем стены и двери

• Проверьте: ровно ли оклеены обои, заметны ли стыки. Там, где невозможно писать маркером, клейте скотч и пишите на нем пометки.

• Протестируйте прочность сцепления штукатурного слоя с основанием. На бетонных участках стен штукатурка обычно держится хуже, и под ней могут образовываться пустоты. Это грозит тем, что штукатурка обвалится с уже чистовой отделкой. Внешний признак пустот — трещины. Простучите бетонные участки стен рукой или столярным молотком. Слышите звонкий звук? Это признак пустот.

• Осмотрите натяжные потолки. Их провисание никак не регламентируется. Но регламентируется минимальная высота потолка. Согласно своду правил СП 54.13330.2016, п.5.8 в жилых комнатах и кухнях это значение равно 2,5 – 2,7 м.

• Осмотрите входную дверь с обеих сторон. На ней не должно быть царапин и вмятин. Проверьте исправность фурнитуры и замка. Уделите внимание уплотнителю. Он должен быть ровным, без замятин. Проверьте герметичность установки двери.

Радиаторы

• Осмотрите радиаторы на наличие подтеков и ржавчины.

• Проверьте ровность батарей. Для этого вам потребуется уровень. Криво установленные батареи будут завоздушиваться.   

• Убедитесь, что на всех радиаторах установлены краны Маевского (это небольшое устройство для выпуска воздуха из батареи).

Подписываем документы или нет?

Если приемка показала, что в квартире есть хотя бы один существенный дефект, то подписывать акт приемки не стоит. Например, не работает водопровод, отсутствует входная дверь или в перегородках есть выбоины. В таких случаях детально прописываем недочеты в акте осмотра и ждем, пока застройщик их устранит. После устранения замечаний приходим на повторную приемку и подписываем документы.

При несущественных замечаниях (царапины на фурнитуре, неровные стыки обоев, следы раствора на плитке) подписываем акт приемки сразу и получаем ключи, но обязательно фиксируем выявленные дефекты в акте. По закону застройщик обязан устранить замечания в течение 60 дней после подписания передаточного акта или составления акта осмотра.