Перепланировка квартиры, что можно, а чего нельзя делать в 2024 году?

Что считается перепланировкой квартиры?

1 апреля 2024 года в силу вступили поправки в Жилищный кодекс РФ. Теперь перепланировкой считается  изменение границ и площади помещения, создание новых комнат, а также изменение их внутренней планировки.

Важным условием перепланировки является соблюдение законодательных норм и правил. Например,  Свода правил СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» и Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Это связано, прежде всего, с безопасностью.

Перепланировка не должна нарушать несущие конструкции и инженерные системы многоквартирного дома. Поэтому, запрещено:

• переносить батареи отопления на лоджию или балкон; 

• делать теплый пол с подключением к общедомовым системам водоснабжения;

• ломать несущие стены. 

При этом требования к перепланировке зависят от типа многоквартирного дома. 

Перепланировка в панельном доме

Собственники квартир в панельных домах часто обращаются с вопросами: можно ли объединить кухню с комнатой или пробить панорамное окно. К сожалению, в панельных домах сносить стены и ломать подоконную зону нельзя.

Отмечу, что Администрация города Челябинска отказывается согласовывать снос железобетонных перегородок и расширение проемов в них, ссылаясь на  пункт 4.2.4.9. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

До 2021 в панельных домах было разрешено сносить межкомнатные перегородки из гипсолита. Но сейчас и это делать нельзя, если нет информации от управляющей компании или застройщика о том, что стена под снос не является несущей.

Какую же перепланировку разрешено делать в панельных домах?

• Возводить перегородки.

• Объединять и разъединять санузел с ванной комнатой.

Перепланировка в монолитно-каркасном и кирпичном доме

Если дом не является панельным, то возможностей в части перепланировки открывается гораздо больше. Например, можно переделать стандартную квартиру в студию.

При организации студии следует соблюдать следующие требования:

• кухня должна быть с электрической плитой;

• перегородка между кухней и комнатой не должна быть несущей;

• место размещения раковины и плиты должно остаться неизменным.

Также в монолитно-каркасных и кирпичных домах разрешено демонтировать подоконный блок и устанавливать французское окно с остеклением в пол. При этом не допускается расширение и изменение местоположения  окна в фасадной стене.

План демонтажа

План монтажа

После перепланировки гардеробная стала гораздо просторнее

Как узаконить перепланировку квартиры

Первый шаг в реализации перепланировки квартиры — это подготовка проекта. Выполнять его имеет право только компания с допуском СРО (СРО — саморегулируемая организация). Проверить подходит компания или нет можно по Единому реестру НОПРИЗ.

Необходимые документы
К готовому проекту прикладываются документы для согласования перепланировки. Исчерпывающий перечень необходимых документов для согласования перепланировки отражен в ст. 26 Жилищного кодекса РФ.

Основные:

• заявление о перепланировке по утвержденной форме;

• правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение (зеленка или выписка из ЕГРН);

• технический паспорт перепланируемой квартиры;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки.

Дополнительные:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (если перепланировка связана с присоединением общедомового имущества);

• нотариальная доверенность (если от имени собственника действует представитель);

• справка от газовой сервисной службы (если произведено отключение газоприемного оборудования);

• согласие кредитной организации на перепланировку (если квартира в ипотеке);

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если квартира находится в муниципальной собственности и предоставлена по договору социального найма);

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если МКД, в котором находится квартира является памятником архитектуры, истории и культуры).

Этапы оформления перепланировки
В процессе оформления перепланировки Администрация города проводит 2 межведомственные комиссии (МВК). На первой выдается решение о согласовании перепланировки. На второй — акт приемочной комиссии. Отмечу, что с 1 апреля 2024 акт не выдается на руки заявителям, он выносится Управлением по архитектуре и является внутренним документом.

В Челябинске пакет документов для согласования перепланировки передается в Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города. Однако в каждом муниципальном образовании этот орган называется по-своему. В среднем на получение решения о согласовании перепланировки уходит 2-3 недели. За это время документы проходят комиссию, и Администрация выдает решение о согласовании. Получив данный документ, можно смело приступать к сносу/возведению перегородок. Теперь ваша перепланировка уже не является самовольной! 

В каждом регионе установлен разный срок, в течение которого необходимо произвести работы в рамках согласованного проекта. Например, в Челябинске решение о согласовании перепланировки выдается сроком на 1 календарный год. Это значит, что за год вы должны сломать/возвести стены и заявиться на вторую комиссию для получения акта приемки. В Сосновском районе Челябинской области решение выдается на тот срок, на какой попросите. Отмечу, что речь идет именно о строительной части, завершать косметический ремонт вы можете сколько угодно. 

На вторую приемочную комиссию необходимо подать технический план на квартиру после перепланировки. Его изготавливает кадастровый инженер, который входит в реестр членов СРО и имеет квалификационный аттестат кадастрового инженера. При подготовке технического плана осуществляется обмер квартиры после произведенных монтажных-демонтажных работ.

Как узаконить уже реализованную перепланировку?

Зачастую к нам обращаются с просьбой узаконить уже выполненные работы по перепланировке квартиры. Как заверяют собственники: ничего существенного не делали. Всего лишь присоединили балкон/ пробили проем в стене/ перенесли кухню. И теперь нужно все это быстро оформить перед продажей квартиры. Когда мы объясняем, в чем заключается нарушение, то сталкиваемся с непониманием.  

Если перепланировка уже «засвечена» в Росреестре, то узаконить ее возможно только через суд. Например, вы уже сломали или возвели какие-либо стены. Потом вызвали техника БТИ и в ЕГРН появился штамп «Не предъявлено разрешение на перепланировку». 

Если квартира после перепланировки будет признана не соответствующей нормам, то собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние. Отказ может обернуться штрафом или даже изъятием квартиры (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). 

Сколько стоит перепланировка квартиры? 

Стоимость перепланировки квартиры зависит от многих факторов. В нее входит оплата за проведение экспертиз, услуги проектной организации, а также дополнительные затраты, которые могут возникнуть на этапах согласования. Если квартира находится в ипотеке, то к пакету стандартных документов потребуется согласие страховой компании, в которой застрахована ипотечная недвижимость. Иногда за выдачу такого разрешения страховые компании начисляют дополнительную страховую сумму, так как считают, что во время ремонта риски повреждения или утраты объекта недвижимости возрастают. Кроме того, необходимо получить согласие банка. В некоторых банках такая процедура платная.

Несколько советов в заключение

• Не опирайтесь исключительно на статьи в интернете: в каждом муниципальном образовании свои требования к перепланировке. Лучше проконсультируйтесь с местными специалистами. 

• С юридической точки зрения «Свободной планировки» не существует. Всегда смотрите, какая планировка у квартиры, расположенной под вашей.

• В старом жилом фонде сложнее оформить перепланировку, чем в новостройке.

• Управление архитектура и суды рассматривают дела по перепланировке по-разному и опираются на разные нормативные акты. На сегодняшний день суды разрешают больше, чем Управление архитектуры

• Не покупайте квартиру с неузаконенной перепланировкой. Иначе ее «легализация» ляжет на ваши плечи..

Теперь вы знаете, как правильно делать перепланировку в квартире, и каких ошибок следует избегать. В завершении статьи обращаю внимание, что сделать можно многое, а вот юридически оформить далеко не все.