Восемь способов снизить ежемесячный платеж по ипотеке в 2024 году

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование — один из самых популярных способов снизить процентную ставку. Суть в том, что вы берете новый кредит в своем или другом банке на более выгодных условиях и погашаете текущий заем. 

Одна из разновидностей рефинансирования — льготное кредитование. Например, если ваша семья соответствует условиям программы «Семейная ипотека», у вас есть возможность снизить процентную ставку до 6%. Это касается семей, где есть дети младше 7 лет или ребенок с инвалидностью. Если пара брала ипотеку по полной ставке, то после рождения ребенка может рефинансировать кредит по льготной ставке.

Для начала обратитесь в свой банк — там шансы на одобрение будут выше, ведь он уже знаком с вашей финансовой историей. Необходимо написать заявление на пересмотр процентной ставки и приложить свидетельство о рождении ребенка. 

При переводе ипотеки в другой банк потребуется собрать новые документы, такие как документы, подтверждающие доход, справка о полной задолженности, оценка недвижимости и страховка. Не забудьте учесть дополнительные расходы, такие как отчет об оценке недвижимости, страховка на квартиру, перерегистрация прав собственности на квартиру, поскольку недвижимость переходит под залог другой финансовой организации. Но в любом случае экономия на процентах в долгосрочной перспективе окупит эти затраты.

Учитывайте, что и приобретаемый объект недвижимости должен соответствовать программе льготного кредитования — то есть, купить вы его можете только у юридического лица. По программе «Семейной ипотеки» нельзя приобрести квартиру у частного продавца.

Также читайте на нашем сайте: «Рожать или учиться программировать? Как получить ипотеку с господдержкой после 1 июня 2024 года»

Изменение схемы выплат

Одним из способов снизить ежемесячный платеж может быть смена схемы выплат. Давайте рассмотрим два основных типа платежей. 

Аннуитетные платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредита. Каждый месяц вы платите фиксированную сумму, которая состоит из процентов и основной части долга. Это удобно для тех, кто имеет стабильный доход, так как нет необходимости корректировать бюджет каждый месяц.

Дифференцированные платежи, напротив, уменьшаются с каждым месяцем. Основной долг погашается равными частями, а проценты начисляются на оставшуюся сумму кредита. Со временем ежемесячные платежи снижаются, а переплата оказывается меньше, чем по аннуитетной схеме. Однако на начальных этапах суммы могут быть очень высокими, что требует уверенности в своей финансовой устойчивости. Кроме того, банки более требовательны к платежеспособности заемщиков, которые выбирают такую схему. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. И доступная сумма займа будет примерно вдвое скромнее.

Когда выгодно выбрать дифференцированную схему?

1. У вас стабильно высокий доход, и вы можете позволить себе высокие начальные платежи.

2. Кредит оформляется на длительный срок (25–30 лет), что поможет значительно сэкономить на процентах.

3. Вы планируете досрочное погашение кредита — чем меньше остаток долга, тем меньше начисляются проценты.

Если ваша финансовая ситуация изменилась, можно перейти с дифференцированной схемы на аннуитетную (или наоборот). Если банк использует обе системы платежей, он может пойти навстречу клиенту и перевести его на другую систему через рефинансирование кредита.

График платежей и переплата по аннуитетной схеме 

График платежей и переплата по аннуитетной схеме 

Досрочное погашение

Свободные деньги лучше всего направлять на досрочное погашение, особенно на ранних этапах ипотеки — первые несколько лет львиная доля ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а сумма основного долга меняется незначительно. 

При досрочном погашении можно выбрать, на что пустить эти средства — уменьшить срок или уменьшить платеж. Первое подходит тем, кто хочет рассчитаться с долгом быстрее и заплатить меньше процентов. Второе — тем, кому трудно дается ежемесячный платеж и хочется его сократить. Давайте на том же примере (4 млн. ₽ под 21,2% на 25 лет) рассмотрим, как изменятся цифры к концу ипотеки, если каждый месяц дополнительно вносить 1 000 ₽ на уменьшение срока. При аннуитетных платежах общая стоимость кредита уменьшилась на 5 млн. ₽, а срок сократился почти на 6 лет.

Совсем другая картина, если вы будете отмечать графу «Уменьшить платеж». Платить действительно станет комфортнее, т.е. ежемесячный взнос уменьшится на 10 000 ₽. Однако сумма переплаты изменится не так значительно.

Таким образом, уменьшать срок кредита экономически выгоднее для заемщика, чем вносить дополнительные суммы на уменьшение платежа. 

Досрочное погашение выгодно

• Если процентная ставка по кредиту выше инфляции или ключевой ставки Центробанка.

• Когда ставки по вкладам ниже, чем по кредиту.

• Если ипотека сильно нагружает ваш бюджет — как только платеж станет комфортным, можно изменить стратегию и сокращать уже срок кредита.  

Однако если для досрочного погашения вам придется жертвовать финансовой подушкой безопасности, урезать себя в привычных тратах или вовсе влезть в новые долги, этот вариант может оказаться рискованным.

Материнский капитал

Материнским капиталом можно оплатить первоначальный взнос, частично или полностью погасить основной долг и проценты по ипотеке. В 2024 году эта сумма составляет 630 381 ₽ за первого ребенка, 202 644 ₽ за второго, если на первого был получен маткапитал, и 833 025 ₽, если на первого ребенка не было маткапитала. 

Обязательное условие использования этих средств на погашение ипотечного кредита — выделить доли детям в приобретаемой квартире. Сейчас это можно сделать сразу при покупке недвижимости. 

Также материнским капиталом можно погасить ипотеку супруга, даже если она была взята до брака. Точно также в течение шести месяцев после погашения долга необходимо выделить доли в квартире супруге и детям.

Налоговый вычет

Налоговый вычет позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ и использовать эти средства для погашения ипотеки. Причем можно получить вычет как с покупки квартиры, так и с уплаченных по кредиту процентов.

Если банк, в котором оформлена ипотека, подключен к системе информационного обмена с ФНС, получить льготу можно в упрощенном порядке. В этом случае предзаполненное заявление появится в личном кабинете налогоплательщика. В иных ситуациях необходимо самостоятельно подать бумаги в ФНС, заполнив декларацию 3-НДФЛ на сайте организации, либо направить документы через личный кабинет. 

Траншевая ипотека

Это целевой заем на покупку недвижимости на стадии строительства, где банк перечисляет деньги застройщику частями. Проценты начисляются только на выданную сумму, что позволяет значительно снизить платежи на этапе возведения жилья. Возможность оформить траншевую ипотеку нужно уточнять у застройщика.

Когда выгодна траншевая ипотека

• Вы снимаете жилье и не хотите платить одновременно аренду и ипотеку.

• Планируете досрочно погасить ипотеку после продажи старой квартиры.

• Копите деньги на ремонт, пока новая квартира строится. 

• Собираетесь сдавать квартиру в аренду, когда дом будет сдан в эксплуатацию.

• Планируете продать квартиру, когда ее цена вырастет после сдачи дома в эксплуатацию. 

Оформление страховки

Страхование жизни и здоровья может существенно снизить процентную ставку по ипотеке. В некоторых случаях это приводит к заметному уменьшению ежемесячных платежей. 

Реструктуризация ипотечного кредита 

Реструктуризация — это изменение условий действующего кредита со стороны банка на более удобные для заемщика. Ее обычно оформляют по серьезным причинам: если платежи по кредиту становятся неподъемными. Самые распространенные программы поддержки, которые предлагают банки — это отсрочка выплат (так называемые ипотечные каникулы) и увеличение срока кредита — пролонгирование ипотеки.

Отдельно отмечу, что к реструктуризации стоит прибегать в самом крайнем случае, если у вас нет другого выбора, т.к. эта мера негативно повлияет на ваше последующее кредитование. 

Пролонгирование ипотеки. Этот способ доступен тем, кто временно не может выплачивать ипотеку в полном объеме — потерял работу, серьезно заболел, вышел в декрет или попал в другую нестандартную ситуацию. Срок кредита можно увеличить до 5 лет, уменьшая размер ежемесячного платежа. Однако будьте готовы к тому, что за счет увеличения срока возрастет и общая сумма переплаты. Свое право на пролонгирование нужно будет подтвердить документально. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, взвесьте свои возможности. По расчетам Минфина, оптимальный ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 25% от семейного бюджета. Национальное бюро кредитных историй устанавливает планку в 30%. 

Ипотечные каникулы. Это временная отсрочка, которая позволяет уменьшить или полностью приостановить выплаты на срок до 6 месяцев или более, в зависимости от ситуации клиента. Воспользоваться ей можно один раз за весь срок ипотеки и при наличии веских оснований. Например, в Сбербанке каникулы предоставляются тем, кто потерял работу, получил инвалидность I или II группы, временно нетрудоспособен более двух месяцев или чьи доходы снизились более чем на 30% и т. д. 

Штрафов и пеней не будет, и можно не переживать, что банк заберет квартиру в счет оплаты долга. Прервать каникулы можно в любой момент. Однако и здесь есть свои нюансы: в период действия отсрочки проценты продолжают начисляться. 

Как видите, существуют доступные и разнообразные способы снизить ипотечные платежи. Выбор оптимального варианта зависит от вашей финансовой ситуации и условий кредита. Чтобы найти наилучшее решение, всегда консультируйтесь с финансовым специалистом и проверяйте актуальные предложения банков, т. к. в каждом свои условия и правила. 

В статье используются изображения с сайта: ru.freepik.com