Инвестиции в недвижимость: какую квартиру выбрать, если не планируешь в ней жить
Выбор квартиры, на что обратить внимание
При выборе квартиры начинающие инвесторы задаются вопросом, какой класс жилья окупится быстрее: бизнес, комфорт или эконом. Как правило, наибольшим спросом пользуются недорогие квартиры. На поиск арендаторов или покупателей жилья премиум-сегмента потребуется гораздо больше времени. А это значит, что за время поиска вы будете терять потенциальный доход.
Варианты эконом и комфорт-класса окупаются быстрее. При этом значение имеет планировка квартиры и этаж. Например, первые этажи не пользуются спросом из-за шума с улицы, решеток на окнах и близости подвала. Последние этажи не любят за угрозу протечек крыши и необходимость подниматься пешком, если вдруг сломается лифт. Исключение — видовые квартиры в домах комфорт-класса.
При выборе недвижимости нужно учитывать вид из окна. Многим нравится, когда окна выходят в тихий двор. Если из квартиры можно любоваться панорамой города, парком или водоемом — это тоже плюс. Плохим видом считается скоростная магистраль, железнодорожные пути, мусорная площадка. Мало кого порадует вид на стену соседнего дома, стоящего вплотную, или на котельную с дымящей трубой.
Что касается планировок, то сейчас популярностью пользуются однокомнатные квартиры с полноценной кухней и компактные студии с кухней-гостиной. Неплохим вариантом для инвестирования может быть покупка «убитой» квартиры с более выгодной продажей после ремонта. Главное, правильно оценить потенциал такой квартиры и риски.
При выборе квартиры стоит обратить внимание на стоимость ее обслуживания. Если в доме установлены индивидуальные счетчики тепла, датчики распознавания человека в местах общего пользования, то это позволит сэкономить на счетах за ЖКУ и потенциал такого жилья будет выше.
Покупка квартиры у застройщика
Для краткосрочных инвестиций наиболее выгодным вариантом является покупка недвижимости у застройщика на стадии котлована. После сдачи дома такие квартиры продаются с доходностью от 5 до 20%. Обычно для перепродажи выбирают студии, однокомнатные или евродвушки (двухкомнатные квартиры, в которых одна комната изолирована и служит спальней, а вторая совмещена с кухней).
Желательно, чтобы в квартире была чистовая отделка от застройщика. Это более экономичный вариант, по сравнению с самостоятельным ремонтом. Если квартира покупается для последующей сдачи в аренду, доход можно получать сразу, а не ждать месяцы пока завершатся отделочные работы.
При покупке квартиры на стадии котлована важно внимательно изучить репутацию застройщика, чтобы не столкнуться с нарушением сроков сдачи готового жилья. Найти нужную информацию можно на Едином ресурсе застройщиков - ЕРЗ. Если в рейтинге ЕРЗ у застройщика стоит “пятерка”, значит, он соблюдает декларируемые сроки ввода жилья.
Рейтинг застройщиков на сайте ЕРЗ
Покупка вторичных квартир
При покупке недвижимости на вторичном рынке советую избегать старого жилого фонда. Как правило, это панельные и блочные дома, построенные в 1958–1971 годах. В них плохая шумоизоляция и устаревшие планировки с крошечными кухнями и узкими коридорами. Ликвидность такого жилья достаточно низкая, а стоимость растет гораздо медленнее, чем в новых домах. При этом высокими являются затраты на содержание и ремонт.
Первые панельные дома высотой в 5 этажей в Челябинске начали возводить в 1960 году
Покупка вторичных квартир чаще рассматривалась до 2020 года, однако с введением льготной ипотеки большинство покупателей недвижимости переключились на новостройки, как для краткосрочных инвестиций, так и для последующей сдачи в аренду. В 2024 году после отмены льготной ипотеки конкурентное преимущество новостроек перед вторичным жильем снизилось.
Индустриальные и монолитные дома — тренд домостроения
Покупка квартиры для сдачи в аренду
Покупку квартиры для сдачи в аренду чаще всего осуществляют с желанием вложить деньги в пассивный доход и сохранить свои сбережения при растущей инфляции. Также недвижимость для сдачи в аренду приобретают, чтобы обеспечить жильем детей, когда они вырастут. Часто при покупке квартиры используется материнский капитал. Если квартира куплена в ипотеку, то платежи квартирантов помогают закрыть долг перед банком. К моменту, когда ребенок станет взрослым, ипотека будет погашена, а квартира вырастет в цене.
Обращаю внимание, если покупка квартиры осуществляется с использованием материнского капитала, то вы обязаны выделить долю всем членам семьи, которые были на момент распоряжения маткапитала.
Выбор квартиры для сдачи в аренду стоит делать с учетом ее местоположения. Когда планируется сдача квартиры посуточно, стоит рассмотреть небольшие апартаменты в ЖК в центре города рядом с туристическими маршрутами и возможностью удобного проезда к ЖД вокзалу и аэропорту. Также хорошо сдаются квартиры рядом с ВУЗами и крупными больницами, медицинскими центрами.
Если город не является центром притяжения туристов, то сдача квартиры посуточно будет не самым прибыльным вариантом, так как неизбежны периоды простоя. В таком случае лучше рассмотреть долгосрочную аренду.
Для сдачи квартиры на длительный срок студентам подойдут жилые комплексы рядом с учебными заведениями и развитой развлекательной инфраструктурой. Если же в качестве потенциальных квартирантов вы рассматриваете семьи с детьми, то лучше выбирать спальные районы с хорошими игровыми площадками и наличием детских развивающих центров.
Закрытые дворы с современными игровыми площадками в приоритете у семей с маленькими детьми
Район для покупки квартиры
Район для покупки квартиры имеет значительное влияние на её ликвидность. Основные параметры, на которые стоит обратить внимание, это транспортная доступность, экология и уровень инфраструктуры. Плюсом будет наличие парка или сквера.
Если вы решили покупать вторичное жилье, то советую выехать на место, погулять по району, пообщаться с жильцами. Если же квартира покупается у застройщика, то необходимо изучить план развития территории, а также посмотреть, как данный застройщик реализовал свои предыдущие проекты.
Например, когда я выбирала квартиру для своей семьи, то объехала вместе с мужем все современные жилые комплексы города. Мы заходили во дворы и подъезды. Начали, естественно, с центра и двигались в сторону выезда из города. В результате выбрали квартиру в строящемся ЖК на окраине.
Почему? Мы изучили, как будет выглядеть район через 5-10 лет, и нас это впечатлило. Сейчас жилой комплекс достроен. Спрос на квартиры в нем высокий, а стоимость квадратного метра в нашем доме выросла в разы.
Динамика цен на недвижимость
По данным Циан за последние 4 года новостройки подорожали на 113%. Сильнее всего цены на строящееся жилье выросли в Омске и Краснодаре, а также в Самаре, Челябинске и Ростове-на-Дону (более чем в 2,5 раза).
Если посмотреть график цен на недвижимость от РОСРИЭЛТ за последние 15 лет, то можно заметить, что квартиры редко падали в цене, и за каждым падением шел рост. Вот почему люди до сих пор выбирают недвижимость для долгосрочных инвестиций.
К тому же, благодаря электронным сервисам, квартиру для инвестирования можно выбрать и купить другом городе. Например, жители Москвы и Санкт-Петербурга вкладывают деньги в недвижимость в регионах, где стоимость квадратного метра гораздо ниже, чем в столице, а динамика роста цен, напротив, выше.
Динамика цен на квартиры в новостройках в регионах России по данным “Циан. Аналитика”.
Теперь вы знаете, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры для сдачи в аренду или дальнейшей продажи. А завершить статью я хочу цитатой знаменитого инвестора Уоррена Баффетта: «Покупайте только то, чем бы вы с удовольствием владели, если бы рынок закрыли на 10 лет».
